作者：余飞
01
房地产，表述变弱
今年的政府工作报告，对于房地产的表述，存在明显弱化。
主要证据有以下几点：
第一，排序下降。
2025年的政府工作报告，关于“稳楼市”的内容放在了第六条，而今年的相关表述放在了第十条。
关键文件对于内容的排序相当严谨考究。
比如这两年国际国内复杂环境下，提振内需自始至终放在了首位。逻辑很简单，唯有提振消费，才能形成经济回暖的闭环，也即推动“就业→收入→消费→企业盈利→扩大生产→更多就业”的良性循环。
房地产表述排位下降，这是一个明显信号，意味着房地产虽然于国民经济仍然很重要，但早已不再是重中之重。
第二，内容缩减。
今年的报告也增加了对房地产民生属性的着墨，提到加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求。不过，与去年相比，房地产段落整体篇幅缩减约40%。
第三，用词更加温和、表述变弱。
比如提纲挈领的那句“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，调整为“着力稳定房地产市场”。去年强调止跌回稳，今年仅仅强调稳住。
这一点，本号去年年末在分析年末中央经济工作会议时也强调过，当时的会议也没有再提“止跌”二字。
去年年末的中央经济工作会议对于房地产的表述，同样在弱化。
具体为：
提及次数下降。2024年提到了3次房地产，2025年只提到两次。2024年还提了1次楼市，2025年没有提到这个词。
排位下降。2024年关于房地产的表述放在了九条内容中的第五条，2025年放在了八条内容中的第八条。
02
表述变弱背后的逻辑
关键问题来了，房地产表述从排序高低、内容长短到用词力度都在下降背后，逻辑是什么？
本号以为有两点：
第一，挡不住的大势。
2024年的中央经济工作会议对2025年的楼市要求是：
持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。
“持续用力”四个字，首次出现，这是一个全新表述。
然而2025年的数据最终显示，2025年房地产进入了新一轮大调整当中，房贷、商品房成交面积、商品房成交额、房价均如此。
1，房贷创新低。
央行披露：
2025年，住户贷款增加4417亿元，其中，短期贷款减少8351亿元，中长期贷款增加1.28万亿元。
短期贷款主要指消费贷，如买车等，中长期贷款主要指房贷。
可以看到，短期贷款不仅没有增加，反而在减少。而反映房贷的中长期贷款仅增加1.28万亿，相较于2024年的2.25万亿，又出现了大跳水。
制图：城市财经；数据：央行
这意味着，当下大家整体贷款意愿非常弱。
2，商品房跌入“双8”。
2025全年商品房成交数据跌破“双9”，进入“双8”，也即商品房销售额跌破9万亿，商品房销售面积跌破9亿平方米。
国家统计局披露：
2025年，新建商品房销售面积88101万平方米，比上年下降8.7%；其中住宅销售面积下降9.2%。新建商品房销售额83937亿元，下降12.6%；其中住宅销售额下降13.0%。
制图：城市财经；数据：国家统计局
制图：城市财经；数据：国家统计局
3，70个大中城市全面下降。
国家统计局披露的去年全年70个大中城市房价数据显示，70个大中城市二手房价格环比同比均全线下跌。
其中徐州跌幅第一，且是唯一一个两位数下跌的城市。
西安、武汉、郑州、北京、南京、扬州、唐山、常德、广州跌幅位居前十。
制图：城市财经；数据：国家统计局
在这种局面之下，再提止跌意义已经不大。
一方面，止不住；另一方面，成交量也差不多见底。
理论上乐观预测“双8”，可能就是销量的底，不乐观的话，也最多跌至“双7”。
毕竟，房子折旧带来的改善型需求，以及仍有一些的增量需求，差不多要与当下的销量持平。
一句话总结，房价虽然还看不到止跌的迹象，但商品房销量差不多要见底了。
第二，官方一直在用时间换空间。
从过去几年挤牙膏式的托底策略，到今年房地产再次进入深度调整而官方始终没有大举动，均能看出官方对待楼市的态度：
只是维持不破，不让下跌过快而已。
压力大了，就松一点，再大了，就再松一点，一点一点挤牙膏。
官方似乎并没有想着让房价转向，而只是想着让房价跌得慢一些，以时间换空间，摆脱对房地产的依赖，将中国的经济驱动力，从土地财政转变为内需与科技创新驱动。
这一点与去年召开的城市工作会议强调的城市发展五大转变内容相契合：
我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。城市工作要深刻把握、主动适应形势变化，转变城市发展理念，更加注重以人为本；转变城市发展方式，更加注重集约高效；转变城市发展动力，更加注重特色发展；转变城市工作重心，更加注重治理投入；转变城市工作方法，更加注重统筹协调。
也与过去两年将内需、科创放在首位相呼应。
此外，官方对房企的态度，也是有力佐证。
官方近年来似乎有意避免出手干预，而是让行业通过市场化方式进行改革和整合，这一方向短期内不会出现明显反转。
从恒大、碧桂园到万科，皆如此。
03
房地产的“退场方式”，以及未来房价的真实路径
如果把过去二十多年中国经济的发展逻辑简化成一句话，那就是：房地产既是增长引擎，也是金融杠杆的核心载体。
但从当前政策语气、宏观数据以及制度安排来看，房地产并不是突然“失宠”，而是在有序退居二线。
这种退居并非简单的行业调整，而是一场宏观经济结构的再平衡。
首先，从宏观经济结构看，房地产在中国经济中的比重已经明显下降。
国家统计局数据显示，2020年房地产业+建筑业增加值占GDP比重达到历史峰值的14.5%，2025年这一占比数据降至12.08%。
来源：国家统计局
来源：国家统计局
与此同时，政策重点正在转向两个方向：消费与科技创新。
比如2025年的政府工作报告中，扩大内需仍被放在首位，而科技创新、现代化产业体系建设排在前列。
换句话说，中国经济正在从过去的“地产-土地-基建”模式，转向“消费-产业-科技”模式。
在这种结构调整下，房地产不可能再承担过去那种“托底经济”的角色。
其次，从人口与城镇化的长期趋势看，房地产需求的峰值已经过去。
国家统计局数据显示，中国常住人口在2022年开始出现负增长。与此同时，城镇化率已经从2010年的49.9%提升到2025年的67.9%。
这意味着两个关键变化：
一是新增住房需求在逐渐减少；
二是住房需求的主体，从首次购房转向改善型住房与存量置换。
住房需求结构变化的结果，就是房地产市场从过去的“规模扩张”，进入到存量博弈阶段。
再次，从金融体系看，房地产去杠杆仍在继续。
根据中国人民银行数据，2020年末中国房地产贷款余额曾达到49.6万亿元，占金融机构各项贷款的比例超过28%。
而近几年这一比例持续下降。房地产贷款增速已经降至个位数，按揭贷款增长明显放缓。
这意味着金融体系正在主动降低对房地产的依赖。
当人口红利见顶、金融杠杆下降、政策重心转移三者叠加时，房地产市场的运行逻辑就会发生根本变化。
未来的房价走势，大概率会呈现“三个分化”。
第一，城市分化。
人口仍在流入的一线城市和少数强二线城市，房价会逐步趋稳。原因很简单，人口仍然是房地产最核心的支撑。
根据国家统计局数据，2024年人口净流入规模较大的城市主要集中在中心城市。
这些城市的住房需求不会消失，只是增速放缓。
但人口持续流出的三四线城市，房价下行趋势很难逆转。因为房地产最根本的逻辑就是人口决定需求。
第二，新房与二手房分化。
未来房地产市场的主战场会从新房转向二手房。
中国住房存量已经非常庞大。住建部数据显示，中国城镇住房存量已经超过300亿平方米。
在这种情况下，新房市场的规模必然逐渐缩小，而二手房交易比重会持续上升。
发达国家普遍如此，比如美国二手房成交量长期占住宅交易的80%以上。
中国未来大概率也会向这一结构靠拢。
第三，价格走势分化。
未来房价整体走势大概率是：
核心城市横盘或温和上涨，普通城市长期缓慢下行。
这也是成熟房地产市场的常态。
日本在经历房地产泡沫破裂之后，东京核心区房价最终重新上涨，而大量地方城市房价却长期下跌。
中国未来的房地产市场，大概率也会走向类似结构。
因此，从更长周期来看，中国房地产不会崩塌，但也很难再重回过去的黄金时代。
房地产正在从“经济发动机”，逐步变成一个普通的民生行业。
政策语气变弱，其实正是这种转变的信号。
换句话说，房地产不会消失，但房地产时代已经结束。
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